從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)應(yīng)該對(duì)其中的大部分按時(shí)負(fù)責(zé)
< 無錫代辦公司注冊(cè)p>行政機(jī)關(guān)繳納增值稅、企業(yè)個(gè)人所得稅、土地稅率、城市維護(hù)建設(shè)工程稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、車船稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅、教育費(fèi)附加等大部分稅(費(fèi))。同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)有征地、后期規(guī)劃、工程、出售、竣工等方案，各環(huán)節(jié)稅收問題側(cè)重點(diǎn)不同。筆者以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為例，詳細(xì)闡述了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收制度，以供納稅參考。一、下一階段征地
項(xiàng)目開發(fā)前，無錫代理公司注冊(cè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過各種渠道取得了物業(yè)使用權(quán)，涉及的增值稅大部分主要包括契稅、耕地占用稅、營(yíng)業(yè)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。
(1)契稅
1.必須取得產(chǎn)權(quán)使用權(quán)，成為付款人
契稅的納稅義務(wù)人是在全國(guó)范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地、房屋所有權(quán)的單位和個(gè)人。即企業(yè)、企業(yè)、國(guó)家機(jī)關(guān)、軍事戰(zhàn)略單位、社會(huì)團(tuán)體、其他組織、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者和另一人在轉(zhuǎn)讓全境內(nèi)私有房屋土地使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)時(shí)繳納契稅。因此，在項(xiàng)目開發(fā)之前，房地產(chǎn)企業(yè)必須通過各種方式獲得產(chǎn)權(quán)使用權(quán)，這必然導(dǎo)致所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，成為繳納契稅的義務(wù)人。
2.在稅收范圍內(nèi)
《中華人民共和國(guó)契稅組織法》(國(guó)務(wù)院令第224號(hào))第二條明確規(guī)定，產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，包括轉(zhuǎn)售、贈(zèng)與和交換，屬于廣義的土地所有權(quán)轉(zhuǎn)讓。
《中華人民共和國(guó)契稅組織法》憲法第八條明確規(guī)定，下列轉(zhuǎn)讓方式相當(dāng)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或私房征稅:土地、私房買賣或股權(quán)、股份融資；(一)以獲獎(jiǎng)、預(yù)購、分期融資或資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式承擔(dān)土地和房屋所有權(quán)的；建設(shè)轉(zhuǎn)讓過程中發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的；不構(gòu)成以其他方式轉(zhuǎn)移土地、房屋所有權(quán)。
因此，房地產(chǎn)企業(yè)通過出讓、受讓、出售、接受融資、接受捐贈(zèng)等方式取得土地使用權(quán)，屬于契稅的征稅范圍。
3.計(jì)稅基礎(chǔ)
司法部、國(guó)家研究所
關(guān)于
《關(guān)于征收若干問題的批復(fù)》(財(cái)稅字〔1998〕96號(hào))第一條明確規(guī)定了計(jì)稅價(jià)格問題，按中華民國(guó)
《組織法》(以下簡(jiǎn)稱《組織法》)第四條第一款和《中華人民共和國(guó)契稅組織法》(以下簡(jiǎn)稱《章程》)第九條明確規(guī)定，出讓土地使用權(quán)、倒賣土地使用權(quán)和買賣房屋的計(jì)稅依據(jù)是成交價(jià)格，即土地和私有房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓合同確定的價(jià)格，包括承辦人應(yīng)當(dāng)支付的貨幣、器皿、資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)發(fā)展的個(gè)人利益。因此，合同中確定的交易價(jià)格中包含的所有價(jià)格都在計(jì)稅基礎(chǔ)內(nèi)。包含在土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出讓和房屋出售交易價(jià)格中的行政服務(wù)費(fèi)屬于交易價(jià)格的樞紐，不應(yīng)排除在外。稅金應(yīng)按合同確定的交易價(jià)格定額計(jì)算繳納。
《司法部、商務(wù)部關(guān)于產(chǎn)權(quán)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他相關(guān)契稅難點(diǎn)問題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2004〕134號(hào))明確規(guī)定，產(chǎn)權(quán)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，契稅計(jì)稅價(jià)格為人為因素取得土地使用權(quán)所支付的全部經(jīng)濟(jì)發(fā)展個(gè)人收益。
(一)以協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓的，契稅價(jià)格為交易價(jià)格。交易價(jià)格包括貨幣、器皿、資產(chǎn)和其他應(yīng)由承辦者支付的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的個(gè)人利益，如土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、城市規(guī)劃設(shè)施費(fèi)等。
沒有成交價(jià)格或者成交價(jià)格明顯偏低的，征收管理機(jī)關(guān)可以按照下列兩種方式依次確定:
1.風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估價(jià)格:由中央政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估政府機(jī)構(gòu)根據(jù)同一土地、同一類型房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)估，并經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的價(jià)格。
2.標(biāo)準(zhǔn)地租:天津市縣級(jí)以上人民政府公布的標(biāo)準(zhǔn)地租。
(2)以經(jīng)紀(jì)方式出售的，契稅的計(jì)稅價(jià)格一般確定為經(jīng)紀(jì)的成交價(jià)格，包括土地出讓金、城市規(guī)劃設(shè)施費(fèi)和各種補(bǔ)償費(fèi)用。
二、土地使用權(quán)如先由無錫代理公司以劃撥方式登記，經(jīng)批準(zhǔn)后變更為出讓方式，則契稅為非法繳納，計(jì)稅依據(jù)為無錫代理公司應(yīng)償還的土地出讓金等出讓費(fèi)用。
《商務(wù)部關(guān)于特定產(chǎn)權(quán)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓契稅計(jì)稅依據(jù)的批復(fù)》(國(guó)稅函[2009]603號(hào))《關(guān)于海淀區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于確定產(chǎn)權(quán)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓契稅計(jì)稅依據(jù)的請(qǐng)示》(國(guó)稅函發(fā)[2009]124號(hào))內(nèi)容如下:根據(jù)《司法部、商務(wù)部關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅收問題的通知》(財(cái)稅[2004]134號(hào)) 對(duì)在“招標(biāo)、拍賣、掛牌”過程中承擔(dān)物業(yè)使用權(quán)的，按照土地交易總價(jià)征收契稅，不扣除后期土地成本。
因此，從上述文件來看，房地產(chǎn)企業(yè)取得土地的契稅政策應(yīng)注意其:
第一，認(rèn)為取得土地使用權(quán)所支付的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一切個(gè)人利益都是契稅的計(jì)稅依據(jù)。所有經(jīng)濟(jì)發(fā)展貸款包括貨幣、器皿、資產(chǎn)等經(jīng)濟(jì)發(fā)展貸款。國(guó)稅函[2002]1094號(hào)文明確規(guī)定，以工程項(xiàng)目交換方式接受土地使用權(quán)屬于契稅征收范圍。再比如國(guó)稅函[2004]322號(hào)，明確規(guī)定土地集資屬于契稅征收范圍，即投資者以土地集資，受讓方以自有股份作為支付對(duì)價(jià)，計(jì)稅依據(jù)為股本出資額。
二、契稅不得因土地出讓金而減免?！渡虅?wù)部關(guān)于免征土地出讓金的產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)轉(zhuǎn)讓征收契稅問題的批復(fù)》(國(guó)稅函〔2005〕436號(hào))和《關(guān)于中央政府零地價(jià)轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)征收契稅問題的請(qǐng)示》(地〔2005〕166號(hào)) 海淀區(qū)地方稅務(wù)局明確規(guī)定，根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅組織法》及其章程的有關(guān)明確規(guī)定，接受產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)應(yīng)繳納的土地出讓金，不得因土地出讓金的減少而減免契稅。
4.間接征地的契稅問題
在房地產(chǎn)企業(yè)的公共政策中，土地使用權(quán)是通過企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)合并、企業(yè)分立等方式間接取得的。在上述方法中，一般來說，土地所有權(quán)沒有發(fā)生變化，免契稅的福利待遇一般不征收或享受。如《司法部、商務(wù)部關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》(財(cái)稅[2008]175號(hào))明確規(guī)定，股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，企業(yè)股份由單位和一人承擔(dān)，企業(yè)土地和私有房屋所有權(quán)不轉(zhuǎn)移，不征收契稅；兩個(gè)以上企業(yè)按照立法明文規(guī)定和合同約定合并改建為一個(gè)企業(yè)，原融資整體存在的，被合并企業(yè)承擔(dān)原合并方的土地和房屋所有權(quán)，免征契稅；企業(yè)按照立法明確規(guī)定，合同設(shè)定為兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)，整體融資相同，衍生方和新成立方繼承原企業(yè)土地和房屋所有權(quán)，不征收契稅。所以，房地產(chǎn)企業(yè)通過重組取得土地時(shí)，有一個(gè)空的契稅內(nèi)部準(zhǔn)備。
(2)耕地占用稅
1.占用耕地建房，成為付款人
無錫代理公司登記的單位和個(gè)人占用耕地建房和從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的，按耕地占用稅征稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)必須通過出讓和受讓的方式占用耕地，自然成為耕地占用稅。
但原《中華人民共和國(guó)耕地占用稅組織法》(中華人民共和國(guó)教育部[1987]2號(hào)無錫代理公司登記第7號(hào))不適用于外商投資企業(yè)。因此，在2008年1月1日《中華人民共和國(guó)耕地占用稅組織法》(國(guó)務(wù)院令第511號(hào))生效之前，外商投資房地產(chǎn)企業(yè)占用的耕地不征收耕地占用稅。國(guó)務(wù)院511號(hào)令實(shí)施后，耕地占用稅包括單位和一人。單位包括國(guó)有企業(yè)、集體無錫代理注冊(cè)企業(yè)、國(guó)有企業(yè)、公私合營(yíng)企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)及其他企業(yè)、企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家事業(yè)單位、軍隊(duì)單位等單位；一個(gè)人包括一批工商業(yè)戶和另一個(gè)人。
2.在稅收范圍內(nèi)
《中華人民共和國(guó)耕地占用稅組織法》(國(guó)務(wù)院令第511號(hào))第二條明確規(guī)定，耕地主要是指種植農(nóng)作物的土地。
3.計(jì)稅基礎(chǔ)
《中華人民共和國(guó)耕地占用稅組織法》(國(guó)務(wù)院令第511號(hào))第四條明確規(guī)定，耕地占用稅按照特定占用繳納稅款的村民小組計(jì)算。
4、交責(zé)任周
經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，繳納耕地占用稅責(zé)任發(fā)生的周為從土地管理機(jī)構(gòu)收到稅款并辦理占用農(nóng)用地手續(xù)之日。
(3).
無錫代辦公司注冊(cè)1、土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓合同按權(quán)屬轉(zhuǎn)移按征收
房地產(chǎn)企業(yè)以出讓或受讓方式取得土地時(shí)，必須簽訂土地使用權(quán)出讓合同和土地使用權(quán)出讓合同。根據(jù)《司法部、商務(wù)部關(guān)于若干稅收政策的通知》(財(cái)稅[2006]162號(hào))第三條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同和土地使用權(quán)出讓合同按照權(quán)屬轉(zhuǎn)移文件征稅。
2、開發(fā)住房，經(jīng)濟(jì)開發(fā)住房可以減免
《司法部、商務(wù)部關(guān)于經(jīng)濟(jì)開發(fā)用房和房屋租賃相關(guān)稅收制度的通知》(財(cái)稅〔2008〕24號(hào))明確規(guī)定，公司在經(jīng)濟(jì)開發(fā)和產(chǎn)品住宅項(xiàng)目中建設(shè)經(jīng)濟(jì)開發(fā)用房和房屋。如能提供政府機(jī)構(gòu)出具的相關(guān)材料，公司應(yīng)繳納的稅款可按經(jīng)濟(jì)開發(fā)用房、住宅的占地面積占總占地面積的比例免征。
(4)城市土地稅
1、使用城市土地作為付款人
《中華人民共和國(guó)城市土地使用稅組織法》(國(guó)務(wù)院令第17號(hào))第二條明確規(guī)定，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)使用土地的單位和個(gè)人繳納城市土地使用稅(以下簡(jiǎn)稱土地使用稅)。前款所稱單位包括國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)、國(guó)有企業(yè)、公私合營(yíng)企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)、其他企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家事業(yè)單位、軍隊(duì)等單位；“一個(gè)人”包括集體工商戶和另一個(gè)人。所以房地產(chǎn)企業(yè)收購的土地位于市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)和工礦區(qū)，自然成為城市土地使用稅。正如《商務(wù)部關(guān)于土地使用權(quán)受讓人征收土地使用稅問題的批復(fù)》(國(guó)發(fā)[1993]50號(hào)無錫市代理公司登記第1號(hào))明確規(guī)定渝稅《關(guān)于對(duì)外國(guó)受讓人征收土地使用稅的請(qǐng)示》(成[1992]463號(hào))《中華人民共和國(guó)城市土地使用稅組織法》第二條明確規(guī)定:“在現(xiàn)有市、縣、 《中華人民共和國(guó)城市產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓組織法》第四十九條也規(guī)定:“土地使用者應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家稅收法律法規(guī)的明確規(guī)定繳納。 “因此，在土地使用稅征收區(qū)域內(nèi)使用土地的一切單位和個(gè)人，無論是通過出讓方式還是轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，都應(yīng)當(dāng)非法繳納土地使用稅。
2.在稅收范圍內(nèi)
房地產(chǎn)企業(yè)在市、縣、鎮(zhèn)和工礦區(qū)占用土地。
3.計(jì)稅基礎(chǔ)
土地使用稅以納稅占用的土地總面積為基礎(chǔ)，按照明確規(guī)定的稅額計(jì)算征收。
商務(wù)部關(guān)于
《關(guān)于明確城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2003〕89號(hào))第二條第一款明確規(guī)定，購買新增住宅區(qū)，從房屋投入使用后的次月起評(píng)估
還有城市土地使用稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)從房屋投入使用后的當(dāng)月起降低城鎮(zhèn)土地使用稅計(jì)稅依據(jù)，但按照未繳房地產(chǎn)和已繳房地產(chǎn)所占面積的比例分擔(dān)城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)算。被征用的未開發(fā)土地應(yīng)當(dāng)按時(shí)征收城市土地使用稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)公共設(shè)施的城市土地使用稅，從全部房屋移交后的次月起為零。
4、交責(zé)任周
房地產(chǎn)企業(yè)城市土地使用責(zé)任繳納周主要分為以下三種情況:
第一，根據(jù)《城市土地使用稅組織法》第九條規(guī)定，對(duì)于新征收的土地，城市土地使用稅應(yīng)當(dāng)區(qū)分耕地和非耕地繳納。征用耕地的，自批準(zhǔn)征用之日起1個(gè)月內(nèi)人口開始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；征用的非耕地，從批準(zhǔn)征用的次月起，繳納城市土地使用稅。
二、根據(jù)《司法部、商務(wù)部關(guān)于城鎮(zhèn)土地使用稅房產(chǎn)稅有關(guān)政策的通知》(稅〔2006〕186號(hào))，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，受讓方從合同交付周的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地周的，受讓方從合同簽訂后的次月起繳納城市土地使用稅。無錫代理公司注冊(cè)
第三，根據(jù)《商務(wù)部關(guān)于外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)征收城市土地使用稅疑難問題的批復(fù)》(國(guó)稅函[2007]596號(hào))，外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)從2007年1月1日起繳納城市土地使用稅，其納稅周與上述完全相同，因此內(nèi)資和外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納城市土地使用稅的方式相同。
5、發(fā)展住房，經(jīng)濟(jì)發(fā)展住房可以減少
《司法部、商務(wù)部關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房和房屋經(jīng)濟(jì)開發(fā)適用住房和房屋租賃稅收制度的通知》(財(cái)稅〔2008〕24號(hào))明確規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房和房屋經(jīng)濟(jì)開發(fā)適用住房建設(shè)項(xiàng)目和公共設(shè)施的單位，按照中央規(guī)定的價(jià)格免征城市土地使用稅。公司建有經(jīng)濟(jì)適用房和產(chǎn)品住宅項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)開發(fā)房和產(chǎn)品住宅項(xiàng)目。如能為政府機(jī)構(gòu)出具無錫代理登記工具提供相關(guān)材料，則公司應(yīng)繳納的城市土地使用稅可按經(jīng)濟(jì)發(fā)展用房和經(jīng)濟(jì)適用住房的占地面積占總占地面積的比例免征。