“營改增”的自然金融環(huán)境要求只有有會計法規(guī)的中小企業(yè)才能做出準確的納稅申報。因為法律法規(guī)
關于全面推進增值稅轉制改革的通知
”(國稅發(fā)〔2016〕36號)住房企業(yè)的一般納稅人在會計核算的各個方面都發(fā)生了根本性的變化。增值稅以抵扣方式計算，會計處理的可玩性顯著增加?！盃I改增”在一定程度上不僅改變了房地產企業(yè)的會計制度，也給投票日制度、文件制度、認證扣除、納稅等各方面的操作帶來了一系列困難。會計處理稍有不慎，就可能造成這種可能性?！盃I改增”后，住房企業(yè)增值稅的會計核算主要依據《司法部關于增值稅會計處理的明確規(guī)定》(財會[1993]83號)和《增值稅改革體制改革企業(yè)會計處理的明確規(guī)定》(財會[2012]13號)，以及”
房地產開發(fā)中小企業(yè)開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行規(guī)定
”(商務部2016年第18號新聞稿)。納稅人在辦理會計相關事宜時，應按照相關稅收法律法規(guī)和會計的明確規(guī)定而辦。如果房地產企業(yè)“營改增”的會計處理是違法的，就不會輕易導致相關的財務可能性，那么財產損失就不容小覷?；诖耍P者梳理了房企“營改增”會計年度違規(guī)財務處理續(xù)發(fā)的財務可能性，供房企納稅人參考。
違規(guī)核算1:核算不完善，增值稅進項稅額無法抵扣
《會計上國有股東轉讓上市公司股份管理暫行辦法》是指按照國家統(tǒng)一的會計法規(guī)設置賬簿，按照授權有效的匯票進行會計核算的能力。納稅人按照國家統(tǒng)一核算的會計科目進行增值稅核算，按照營業(yè)額和增值稅稅額計算應納稅額。但是，會計核算不完善。一是會計設置過于簡化，尤其是在依法應當設置但未設置的相關賬簿中，難以滿足必要的明細核算審批需求；二是無法按照會計和稅務機關的要求準確計算成本、收入、費用、應交稅金等賬簿的相關統(tǒng)計數(shù)據，尤其是增值稅的銷項稅、進項稅、應交稅金；第三，會計科目的邏輯關系是恐慌，同樣的關系是錯誤的；第四，相關會計統(tǒng)計缺乏原始憑證、會計憑證、明細賬、總賬、會計報表和納稅申報表之間的相同關系；五是缺少原始憑證或原始憑證不符合要求。一般納稅人會計核算不完善，或者不能提供準確財務信息的，不得抵扣進項稅額，不得使用增值稅專用發(fā)票。增值稅制度下，企業(yè)財務會計的學術要求極高。現(xiàn)行法律明確規(guī)定，一般納稅人會計核算不完善或者不能提供準確財務信息的，中小企業(yè)應當按照營業(yè)額和增值稅稅額計算應納稅額，不得抵扣進項稅額，也不得使用增值稅專用發(fā)票。即一般納稅人不審計中小企業(yè)財務會計的，需要按照中小企業(yè)適用的增值稅稅額(17%、11%、6%)計算當期應繳納的增值稅。
非法核算2:應稅行為價格異常，稅務機關無權確定營業(yè)額
如果納稅人的應稅行為價格明顯偏低，或者偏低且沒有正當?shù)纳虡I(yè)目的，或者是無營業(yè)額的應稅行為，責任稅務機關無權按照下列順序確定營業(yè)額: (一)按照納稅人近期銷售同類型公共服務、資產或資產的平均價格確定。(二)按近期其他納稅人出售同類公共服務、資產或資產的平均價格。(三)按組成計稅價格。國有股東所持股份轉讓管理暫行辦法計稅價格公式為:組成計稅價格=生產成本×(1+生產成本利潤)生產成本利潤由商務部確定。沒有正當?shù)纳虡I(yè)目的，是指通過人為因素減少、免除或延遲繳納增值稅，或增加增值稅退稅，主要目的是謀取納稅個人利益。
違規(guī)核算3:并發(fā)業(yè)務行為不單獨核算，增值稅從高層次套用
增值稅納稅人提供不同稅種或者不同征收率的應稅公共服務，應當分別計算不同稅種或者不同征收率的營業(yè)額；未單獨核算的，從高適用稅額中扣除。納稅人兼營貨運、勞務、公共服務、資產或者資產，適用不同稅率或者征收率的，應當分別計算不同稅率或者征收率的國有股東持有上市公司股份轉讓管理暫行辦法的營業(yè)額；未單獨核算的，從高適用稅額中扣除。體制改革中的納稅人對銷售運費、原材料修理修配勞務、公共服務、資產或者資產適用不同的稅率或者征收率的，應當分別計算不同稅率或者征收率的營業(yè)額。如果營業(yè)額不是單獨計算的，稅收或征收率應通過以下方式適用:1 .銷售運費、原材料修理修配勞務、公共服務、資產或者不同稅種的資產，適用較高的稅率。2.銷售運費、原材料修理和重置人工、公共服務、資產或不同征收率的資產，適用較高的征收率。3.銷售運費、原材料修理修配勞務、公共服務、資產或者不同稅種、不同征收率的資產，適用較高稅率。適用一般計稅方法的納稅人，從事簡單計稅項目和增值稅免稅項目，難以劃分抵扣進項稅額的，按照下列公式計算抵扣進項稅額:
不能抵扣的進項稅額=本期所有難以劃分的進項稅額×(本期簡單納稅項目國有股東持股上市公司股份轉讓暫行辦法營業(yè)額+無增值稅項目營業(yè)額)÷本期總營業(yè)額。
此外，《上市公司國有股東持股轉讓管理暫行辦法》的重點項目建議，原增值稅一般納稅人出售公共服務、資產或資產的，營改增改革結束時的增值稅寒假稅不得從出售公共服務、資產或資產的銷項稅額中扣除。
非法核算4:兼營免稅、減稅項目，未經單獨核算不得免稅、減稅
從事免稅、減稅項目的納稅人，應當單獨核算免稅、減稅項目的營業(yè)額；未經單獨核算，不得免稅或減稅。所以會計不是一個完整的財務問題，更是財務管理的樞紐。增值稅全面覆蓋后，中小企業(yè)仍然需要分別核算增值稅和增值稅，但要根據明確的管理細節(jié)準確選擇稅目和適用稅種，避免增值稅不單獨核算的可能性。
違規(guī)會計5:國有股東持有上市公司股份轉讓管理暫行辦法混合銷售公共服務和貨運，很難通過推諉責任將法律和工作流程結合起來
如果一個銷售行為同時涉及公共服務和貨運，那么就是混合銷售。從事貨運制造、批發(fā)或者批發(fā)的單位和集體工商戶的混合銷售行為，應當按照銷售運費繳納增值稅；其他單位和團體的工商業(yè)戶應當按照銷售公共服務項目繳納增值稅。由此可見，營改增的稅制改革中的混合是公共服務與貨運的混合，涉及資產與貨運、資產與公共服務。從事貨運制造、批發(fā)或批發(fā)的單位和集體工商戶，包括主要從事貨運制造、批發(fā)或批發(fā)，同時從事公共服務銷售的單位和集體工商戶。我國自開征增值稅以來，涉稅混業(yè)經營的可能性仍然困擾著納稅人。原因是原告很難將法律和工作流程結合起來。納稅人在公共政策操作過程中應注意混合銷售含義的變化。防止混業(yè)經營的涉稅可能性。
違規(guī)核算6:相當于銷售行為，未按時確認收入
等價銷售是指在會計上不作為銷售核算，在稅收上作為銷售，確認國有股東持有的《上市公司股份轉讓管理暫行辦法》收入征稅的產品或勞務的轉讓行為。國稅發(fā)〔2016〕36號加一
增值稅轉型改革全面實施
“:第14條是具體的。下列情況相當于出售公共服務、資產或資產: (一)單位或個體工商戶向其他單位或個人無償提供公共服務，但慈善事業(yè)或單純?yōu)槿鐣峁┑某狻?二)單位或者個人無償向其他單位或者個人轉讓資產或者資產，但用于慈善事業(yè)或者面向全社會的除外。(3)司法部和國家研究所
金融事務
局方規(guī)定的其他情形。除慈善事業(yè)或以全社會為簡單對象外，提供公共服務，將資產或資產無償轉讓給其他單位或個人，按現(xiàn)行稅制相當于出售運費、公共服務、資產或資產，并征收增值稅等相關稅收。
非法會計7:老工程項目選擇計稅方法的可能性
舊房地產項目是指:(1)《建設工程施工許可證》注明合同開工日期為2016年4月30日的房地產項目；(二)建筑施工許可證未注明合同開工日期或未取得建筑施工許可證，但工程合同中注明的開工日期為2016年4月30日。根據近期“營改增”政策，普通納稅人出售單獨開發(fā)的舊房地產項目，可選擇適用簡易計稅方法，按5%的征收率計稅?？紤]到“營改增”后房地產一般納稅人適用11%的稅率，中小房地產企業(yè)對符合條件的“老項目”合理選擇簡單征稅，可以達到有效控制稅率的目的。在一般稅收下，可以扣除進項稅和土地生產成本。事實上，老項目本身千差萬別。有些項目已經接近尾聲，有些項目可能還沒有開始。簡單征收是否適用，需要在明確判斷中綜合考慮以下環(huán)境因素:
●進度和可抵扣生產成本的比例。進展越晚，可抵扣的生產成本就越少，簡單征收的應用可能就越不利。對于樓房中小企業(yè)，符合條件的老項目也可以簡單征收，對中小房地產企業(yè)開具國有股東持有上市公司3%股份管理暫行辦法增值稅專用發(fā)票。
低土地生產成本規(guī)模。此次改革的要點是，中小房地產企業(yè)的土地生產成本可以在一般計稅方法下扣除。在粗稅下，非國有股東持有的上市公司股份轉讓管理暫行辦法必須扣除相同的土地價格，土地生產成本的大小取決于收購周、面積和收購類別(毛地和凈地)。
低投資生產成本規(guī)模。營改增后，中小企業(yè)購買的利息公共服務的生產成本——貸款——無法抵扣。對于有資產運營的中小房地產企業(yè)，有必要充分考慮這一明確規(guī)定。
●預定毛利率。房地產項目的毛利率會對項目的增值狀況產生負面影響。一般來說，對于附加值大的項目，不宜采用簡單的集合方式。
●土地增值稅。根據近期明確規(guī)定，土地增值稅抵扣項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣，不計入項目抵扣。不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入項目抵扣。
非法核算8:外商投資繼續(xù)增值稅的申請正確
營改增后，金融行業(yè)的新老項目都有外資帶過渡稅。如果繼續(xù)征收增值稅的外商投資應用正確，則可能承擔外商投資的稅務變更的可能性。在營改增的稅制設計中，金融業(yè)原有的部分增值稅政策可以在增值稅制度下延續(xù)，從而保證金融業(yè)向營改增平穩(wěn)過渡。比如在租賃舊資產時，納稅人可以選擇簡單轉讓《國有股東持有上市公司股份管理暫行辦法》。稅金按5%的稅率計算。在集團公司的步驟中，神器的全部或部分資本及其密切相關的產權、債務和勞動力轉移給其他單位和一個人。涉及的資產和土地權屬轉移不征收增值稅；房地產部門或其指定的政府機構、社保業(yè)務中心、中小企業(yè)和產權單位收取的專項維修資金不征收增值稅；資產無償劃轉會相當于出售，除了慈善或者純粹為了整個社會，等等。準確延續(xù)原有增值稅外商投資是住宅企業(yè)經濟發(fā)展的必要個人利益，而正確延續(xù)稅收外商投資將成為可能
金融事務
可能性，一些財務可能性的存在是非常明顯的，負面影響也是非常必要的。因此，房企應重新審視迄今享受的稅收和外資，并警惕不當行為，繼續(xù)保持原有
外商投資增值稅
財務可能性。
非法核算9:增值稅稅控系統(tǒng)一般設備抵扣增值稅
根據有關法律法規(guī)，增值稅一般納稅人首次購買增值稅稅控系統(tǒng)專用設備所支付的費用，以及支付的新技術維護費，允許沖減應繳納的增值稅。但是，配套的電腦系統(tǒng)，打印，攝像頭等。是水印稅控系統(tǒng)的通用設備，不是專用設備。因此，《司法部、商務部關于系統(tǒng)專用設備和新技術費用抵扣增值稅稅收控制政策的通知》(國稅發(fā)〔2012〕15號)中明確規(guī)定的抵扣工程項目不適用。
違規(guī)核算10:超范圍計算房地產項目營業(yè)額，扣除地價
房地產開發(fā)中小企業(yè)一般納稅人出售單獨開發(fā)的房地產項目?！秶泄蓶|轉讓上市公司股份管理暫行辦法》適用一般計稅方法，按照房地產項目當期銷售取得的總價和額外費用以及扣除同地價后的金額計算營業(yè)額。繳納的地價是指必須由中央政府、土地管理機構或者從中央政府領取地價的單位繳納的地價。
●地價以外的其他土地生產成本項目
土地生產成本允許扣除除土地收購價款或出讓金以外的增值稅進項稅額，其他土地生產成本建設項目不允許扣除增值稅進項稅額。包括大型市政設施，
契稅
耕地占用稅、土地費、土地閑置費、土地變更支付的租金及相關稅費、拆遷補償費用、安置搬遷費用、搬遷房屋建設費用、農作物補償費、年久失修補償費等。
●超出納稅人繳納的地價一般情況下，納稅人應建立臺賬，登記地價扣除情況，扣除的地價不得超過納稅人繳納的地價。
●出售單獨開發(fā)房地產的老項目，采用簡單計稅方法計稅
一般納稅人銷售單獨開發(fā)的舊房地產項目的，以簡單方式征稅，所得總價和額外費用視同營業(yè)額，不扣除相同地價。舊房地產項目是指:(1)《建設工程施工許可證》注明合同開工日期為2016年4月30日的房地產項目；(二)建筑施工許可證未注明合同開工日期或未取得建筑施工許可證，但工程合同中注明的開工日期為2016年4月30日。
●預付款和預付款
增值稅
地價
房地產開發(fā)中小企業(yè)應以已納稅票據為具有抵扣應納稅款權利和效力的票據。房地產開發(fā)中小企業(yè)預付款
增值稅
計算增值稅預繳時不能扣除地價。
●計算應稅營業(yè)額與當期不同的土地價格
地價不從重復使用后的成交額中扣除，應隨著成交額的確定而逐步扣除。理論上，只有當房屋企業(yè)出售所有“可售”總面積時，才會扣除土地價格。因此，在計算應納稅所得額時，不得扣除非當期的相同地價。本期允許扣除的地價比例為:
當期允許扣除的地價=(房地產項目當期銷售面積÷房地產項目可銷售面積)×已付地價
●沒有獲得支付土地價格的商業(yè)文件
繳納的地價是中央政府、土地管理機構或者中央政府收取地價的單位必須繳納的地價，應當取得省級以上財政部門監(jiān)制(印制)的財政債券。計算營業(yè)額時，從總價和額外費用中扣除地價，取得省級以上(含省級)財政部門發(fā)行的財政債券?？鄢蟮耐恋貎r款支付給中央的，應當是省級以上(含省級)財政部門作為授權有效的匯票發(fā)行的財政債券。